Seorang karyawan menerima gaji Rp50 juta per bulan.

Di luar itu, ia mempunyai dua rumah kontrakan.

Masing-masing disewa Rp60 juta per tahun.

Uang sewa masuk rekening pribadi yang sama dengan gaji.

Di akhir tahun, ia membuka SPT dan bertanya:

“Kan sudah dipotong pajak dari gaji. Sewa rumah masih perlu dilaporkan?”

Ya.

Gaji dan penghasilan sewa adalah dua sumber penghasilan berbeda.

Untuk sewa tanah dan atau bangunan, PP 34 Tahun 2017 mengenakan PPh Final 10 persen dari jumlah bruto nilai persewaan.

Sifat final berarti penghasilan sewa dan PPh-nya tidak digabung begitu saja dengan penghitungan PPh progresif atas gaji seperti penghasilan biasa.

Tetapi penghasilan tersebut tetap perlu dilaporkan dalam SPT Tahunan pada bagian yang sesuai.

Jadi masalah utama bukan apakah uang masuk rekening yang sama.

Masalahnya adalah sumber penghasilan dan treatment pajaknya berbeda.

Gaji masuk PPh Pasal 21

Sebagai karyawan, pemberi kerja memotong PPh Pasal 21.

Pada akhir tahun, karyawan memperoleh bukti potong.

Data gaji dan PPh 21 menjadi bagian penghitungan SPT Tahunan orang pribadi.

PPh 21 pada dasarnya menjadi kredit pajak sesuai mekanisme pelaporan orang pribadi.

Penghasilan kontrakan berbeda.

Sewa tanah dan bangunan masuk PPh Final Pasal 4 ayat (2) berdasarkan PP 34 Tahun 2017.

Karena final, PPh Final sewa tidak menjadi kredit pajak terhadap PPh atas gaji.

Jangan masukkan potongan sewa ke kolom kredit PPh 21.

Jangan pula gabungkan omzet sewa ke penghasilan neto gaji.

Satu SPT dapat memuat keduanya, tetapi di kategori berbeda.

Tarif sewa adalah 10 persen dari jumlah bruto

PP 34 Tahun 2017 menetapkan tarif 10 persen dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan atau bangunan.

Jumlah bruto bukan laba setelah biaya.

Rumah disewa Rp60 juta setahun.

Pemilik membayar:

renovasi Rp10 juta,
PBB Rp2 juta,
fee broker Rp3 juta.

Jangan otomatis menghitung PPh Final dari:

Rp60 juta dikurangi Rp15 juta = Rp45 juta.

Basis PPh Final adalah jumlah bruto nilai persewaan sesuai ketentuan.

Biaya tersebut tidak mengurangi basis dengan cara penghitungan laba biasa.

Itulah konsekuensi pajak final.

Pemilik perlu memasukkan pajak ke pricing sejak awal.

Net rental yield harus dihitung setelah PPh Final.

Siapa yang memotong?

Kalau penyewa adalah badan, instansi, penyelenggara kegiatan, BUT, atau pihak lain yang bertindak atau ditunjuk sebagai pemotong sesuai PP 34, penyewa memotong PPh Final.

Pemilik menerima cash net.

Kalau penyewa bukan pemotong, misalnya orang pribadi biasa yang tidak ditunjuk, pemilik wajib membayar sendiri PPh Final sesuai ketentuan.

Ini membuat dua rumah kontrakan bisa mempunyai workflow berbeda.

Rumah A disewa PT.

PPh dipotong tenant.

Rumah B disewa keluarga.

Pemilik bayar sendiri.

Jangan hanya melihat cash receipt.

Simpan status tenant.

Withholding yes/no.

Bukti potong.

Self-payment.

Masa.

Dengan register sederhana, SPT akhir tahun menjadi mudah.

Service charge atau biaya fasilitas bisa ikut basis

PP 34 mendefinisikan jumlah bruto nilai persewaan secara luas.

Termasuk biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas lain yang berkaitan dengan tanah atau bangunan yang disewa.

Jadi pemilik jangan memecah:

sewa Rp50 juta.

Maintenance fee Rp10 juta.

Lalu menghitung PPh Final hanya dari Rp50 juta tanpa analisis.

Kalau maintenance fee memang merupakan bagian pembayaran yang berkaitan dengan persewaan, basis dapat mencakup keduanya.

Nama invoice tidak mengubah substansi.

Untuk rumah kontrakan sederhana, biasanya pembayaran hanya satu harga.

Tetapi pada properti premium, ada furniture fee, garden maintenance, security, dan service fee.

Baca keseluruhan arrangement.

Deposit berbeda dari sewa

Penyewa membayar:

sewa Rp60 juta.

deposit Rp10 juta.

Deposit refundable jika tidak ada kerusakan.

Jangan otomatis menganggap Rp70 juta semuanya rental income pada saat awal.

Deposit yang benar-benar merupakan jaminan dan harus dikembalikan memiliki karakter berbeda dari sewa.

Pembahasan yang masih berada dalam jalur isu yang sama dapat dilanjutkan ke Sewa Kantor dengan Deposit: Apakah deposit langsung menjadi penghasilan?.

Namun jika deposit kemudian digunakan sebagai pembayaran bulan terakhir, dipotong karena kerusakan, atau menjadi hak pemilik sesuai kontrak, treatment perlu dianalisis.

Buat deposit ledger.

Received.

Held.

Applied to rent.

Used for damage.

Refunded.

Jangan deposit bercampur dengan income.

Ini membantu pajak sekaligus sengketa dengan tenant.

Sewa rumah berbeda dari kos

Pemilik punya rumah kontrakan tahunan.

Temannya punya kos 20 kamar.

Jangan memakai treatment sama hanya karena keduanya properti.

PP 34 Tahun 2017 mengecualikan jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dari PPh Final persewaan tanah dan bangunan.

Penjelasannya memasukkan rumah kos sebagai contoh jasa pelayanan penginapan.

Jadi kontrakan rumah yang benar merupakan sewa tanah atau bangunan berbeda dari bisnis kos.

Kalau pemilik mulai menyewakan kamar harian dengan cleaning, linen, dan layanan seperti penginapan, tax classification perlu ditinjau ulang.

Business model menentukan.

Bukan jenis sertifikat tanah.

Sewa melalui platform tetap harus dicatat gross

Pemilik menyewakan rumah lewat platform.

Guest atau tenant membayar Rp100 juta.

Platform mengambil commission Rp10 juta.

Pemilik menerima Rp90 juta.

Jangan langsung menganggap penghasilan bruto hanya Rp90 juta tanpa melihat struktur transaksi.

Buat reconciliation.

Gross rent.

Commission.

Tax if any.

Net settlement.

Untuk PPh Final sewa, basis jumlah bruto perlu ditentukan sesuai pembayaran yang berkaitan dengan sewa menurut ketentuan.

Commission platform adalah biaya komersial yang treatment-nya tidak otomatis mengurangi dasar PPh Final.

Ini salah satu efek tax final.

Cash net bukan tax base.

Penghasilan sewa tetap perlu masuk SPT

PPh final tidak berarti tidak perlu dilaporkan.

SPT Tahunan orang pribadi mempunyai bagian untuk penghasilan yang dikenai PPh Final.

Pemilik perlu melaporkan nilai penghasilan dan PPh yang telah dipotong atau dibayar sesuai data.

Bukti potong dari tenant badan harus disimpan.

Self-payment juga harus dapat ditelusuri.

Jangan hanya mengandalkan rekening bank.

Kalau Coretax menyediakan data prepopulated tertentu, tetap rekonsiliasi.

Penghasilan sewa dari tenant individu mungkin tidak punya bukti pihak ketiga yang sama.

Pemilik harus punya catatan sendiri.

PBB bukan pengganti PPh sewa

Pemilik membayar PBB setiap tahun.

Lalu mengira properti sudah kena pajak sehingga sewa tidak perlu PPh.

Salah konsep.

PBB terkait objek tanah atau bangunan.

PPh Final terkait penghasilan sewa.

Dua tax event berbeda.

BPHTB terkait perolehan.

PPh pengalihan terkait penjualan.

Properti memang bisa terkena beberapa pajak pada waktu berbeda.

Jangan menyebut semuanya “pajak rumah”.

Buat properti tax file.

PBB.

Sewa.

Acquisition.

Sale.

Setiap folder punya fungsi.

Rumah dalam KPR tetap bisa menghasilkan sewa

Pemilik masih membayar cicilan bank Rp8 juta per bulan.

Rumah disewa Rp6 juta per bulan.

Secara cash flow bahkan negatif.

Apakah PPh Final sewa hilang?

Tidak otomatis.

Karena pajak final sewa dihitung dari jumlah bruto persewaan, bunga KPR dan cicilan tidak dikurangkan dari basis seperti penghitungan laba bersih.

Ini penting sebelum membeli properti investasi.

Rental yield after tax harus dihitung.

Jangan hanya:

sewa tahunan dibagi harga rumah.

Tambahkan:

PPh Final,
PBB,
maintenance,
vacancy,
broker,
insurance,
dan financing.

Baru tahu real yield.

Sewa ke perusahaan milik sendiri juga perlu hati-hati

Direktur memiliki rumah pribadi.

Rumah digunakan sebagai kantor PT miliknya.

PT membayar sewa Rp200 juta per tahun.

Jangan menganggap karena uang masih dalam “keluarga” maka pajak tidak ada.

Orang pribadi menerima penghasilan sewa.

PT dapat bertindak sebagai pemotong PPh Final.

Jika pihak berelasi, kewajaran harga juga perlu diperhatikan.

Simpan perjanjian sewa.

Market benchmark.

Payment.

Withholding proof.

Jangan memindahkan uang dengan jurnal “director account” tanpa kontrak.

Related party transaction membutuhkan lebih banyak dokumentasi, bukan lebih sedikit.

Pasangan suami istri perlu konsisten dengan administrasi pajaknya

Rumah kontrakan bisa dimiliki atas nama salah satu pasangan, tetapi pembayaran masuk ke rekening bersama.

Jangan menentukan pelaporan hanya dari rekening bank.

Lihat kepemilikan harta, status kewajiban perpajakan suami istri, dan bagaimana penghasilan dilaporkan sesuai ketentuan yang berlaku.

Jika ada perjanjian pemisahan harta atau kewajiban perpajakan terpisah, analisis bisa berbeda.

Untuk kasus material, dokumentasikan siapa yang menjadi pihak dalam kontrak sewa dan siapa yang menerima penghasilan secara hukum.

Konsistensi penting.

Jangan kontrak atas nama istri, bukti potong atas nama suami, dan SPT melaporkan di pihak lain tanpa dasar.

Property file sebaiknya menyimpan sertifikat, perjanjian sewa, bukti pembayaran, dan bukti potong dalam satu identitas yang jelas.

Rumah kontrakan yang diwariskan juga perlu update

Ketika pemilik meninggal dan rumah berpindah karena warisan, jangan tenant terus membayar ke rekening lama selama bertahun-tahun tanpa memperbarui dokumen.

Warisan mempunyai treatment tersendiri.

Setelah hak dan administrasi kepemilikan berubah, kontrak sewa, pihak penerima, dan pelaporan pajak perlu diselaraskan.

Tax team keluarga mungkin terdengar berlebihan.

Tetapi untuk beberapa properti dengan nilai sewa besar, administrasi seperti bisnis memang diperlukan.

Pemisahan data sejak awal mengurangi sengketa antar ahli waris dan menghindari bukti potong atas identitas yang sudah tidak tepat.

Pisahkan rekening jika ingin administrasi lebih rapi

Tidak ada aturan universal yang mewajibkan satu rekening bank khusus untuk sewa dalam setiap kasus sederhana.

Tetapi secara administrasi sangat membantu.

Rekening sewa.

Atau minimal subledger.

Karena kalau gaji, belanja pribadi, cicilan, transfer keluarga, dan sewa masuk satu rekening, rekonsiliasi sulit.

Tax return kemudian bergantung ingatan.

Dengan dua rumah kontrakan, spreadsheet sederhana cukup.

Property.

Tenant.

Contract period.

Gross rent.

Deposit.

PPh withheld.

PPh self-paid.

PBB.

Payment date.

Bukti.

Tutup tahun tinggal menjumlahkan.

Tanpa catatan, pemilik harus membaca 12 bulan mutasi bank.

Penghasilan sewa perlu dipisahkan secara konsep

Yang paling penting bukan rekening.

Yang paling penting classification.

Gaji:

penghasilan pekerjaan dengan PPh Pasal 21.

Sewa rumah:

penghasilan persewaan tanah atau bangunan dengan PPh Final 10 persen dari jumlah bruto sesuai PP 34 Tahun 2017.

Deposit:

bukan otomatis sewa.

PBB:

bukan PPh.

Kos:

bisa masuk jasa penginapan.

Penjualan rumah:

rezim pengalihan berbeda lagi.

Kalau semua disebut “penghasilan pribadi”, SPT menjadi rawan salah.

Orang pribadi dengan beberapa sumber penghasilan perlu bertindak seperti finance department kecil.

Tidak harus rumit.

Cukup pisahkan sumber, bukti, dan pajaknya.

Rumah kontrakan bisa sederhana.

Administrasinya juga bisa sederhana.

Yang tidak boleh adalah mencampur semuanya sampai tidak tahu pajak mana sudah dibayar dan penghasilan mana belum dilaporkan.