Pemilik kos merenovasi bangunan.

Kamar sekarang punya smart lock.

Ada housekeeping.

Laundry.

Coworking space.

Community event.

Aplikasi booking.

Minimum stay satu bulan.

Brand-nya berubah menjadi “co-living”.

Apakah pajaknya otomatis berubah?

Tidak.

Nama bisnis bukan penentu utama.

Tax treatment harus membaca layanan yang benar-benar diberikan.

PP 34 Tahun 2017 membedakan penghasilan persewaan tanah dan atau bangunan dengan jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya.

Penghasilan sewa tanah dan bangunan dikenai PPh Final 10 persen dari jumlah bruto nilai persewaan.

Namun jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya tidak termasuk penghasilan yang dikenai PPh Final sewa tersebut.

Penjelasan PP 34 menyebut jasa pelayanan penginapan antara lain kamar, asrama mahasiswa atau pelajar, pondok pekerja, dan rumah kos.

Jadi kos tidak boleh otomatis diperlakukan sama dengan kontrakan rumah biasa.

Ketika berubah menjadi co-living, pertanyaan menjadi lebih kompleks.

Apakah masih jasa penginapan?

Apakah berubah menjadi sewa unit jangka panjang?

Apakah modelnya campuran?

Nama co-living tidak ada sebagai tombol pajak.

Mulai dari bagaimana penghuni memperoleh hak

Kontrak penghuni sangat penting.

Apakah penghuni menyewa satu kamar tertentu untuk 12 bulan dan mempunyai kontrol eksklusif atas ruang itu?

Atau membeli paket akomodasi bulanan dengan kemungkinan pindah kamar?

Apakah ada room service?

Cleaning wajib?

Linen?

Reception?

Daily support?

Community facility?

Apakah harga mencakup seluruh layanan?

Semakin kuat karakter hospitality, semakin dekat ke jasa penginapan.

Semakin kuat karakter tenancy atas ruang tertentu dalam jangka panjang, semakin dekat ke sewa.

Tetapi jangan membuat kesimpulan hanya dari durasi.

PP 34 sendiri memasukkan rumah kos dalam contoh jasa pelayanan penginapan.

Substansi layanan tetap penting.

PP 34 Tahun 2017 membuat rumah kos keluar dari PPh Final sewa 10 persen

Ini sering mengejutkan pemilik kos.

DJP pernah menjelaskan secara khusus bahwa bisnis kos-kosan termasuk jasa pelayanan penginapan yang dikecualikan dari PPh Final atas persewaan tanah dan bangunan.

Artinya, jangan langsung menghitung:

omzet kamar Rp100 juta per bulan x 10 persen PPh Final sewa.

Bukan itu pendekatannya jika bisnis benar merupakan jasa penginapan.

Penghasilan tetap menjadi penghasilan yang perlu dikenai PPh sesuai rezim wajib pajak.

Dulu banyak usaha kos kecil menggunakan PPh Final UMKM 0,5 persen jika memenuhi syarat peredaran bruto dan periode penggunaan.

Pada 2026, rezim peredaran bruto tertentu perlu dibaca berdasarkan aturan yang berlaku, termasuk PP 20 Tahun 2026 yang mengubah PP 55 Tahun 2022.

Jangan memakai artikel lama tentang UMKM tanpa mengecek status tahun berjalan.

Pemilik co-living perlu menentukan rezim PPh usahanya sendiri.

PMK 70 Tahun 2022 penting untuk PPN

PMK 70 Tahun 2022 mengatur jasa perhotelan yang merupakan objek pajak daerah dan tidak dikenai PPN.

Kategori tersebut mencakup jasa penyewaan kamar dan fasilitas terkait pada hotel, hostel, vila, pondok wisata, motel, losmen, wisma pariwisata, guest house, tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel, dan berbagai bentuk akomodasi lainnya yang masuk kriteria.

Fasilitas tambahan yang terkait langsung dengan kamar dapat termasuk room service, AC, laundry, extrabed, furniture, internet, TV, minibar, dan fasilitas untuk tamu.

Kalau co-living secara faktual beroperasi sebagai jasa akomodasi atau perhotelan dalam cakupan pajak daerah, PPN pusat tidak dikenakan atas jasa yang masuk kategori tersebut.

Tetapi jangan menyimpulkan semua co-living pasti tidak kena PPN.

PMK 70 juga membedakan penyewaan unit apartemen, kondominium, dan sejenisnya yang dapat keluar dari kategori jasa perhotelan berdasarkan izin usaha dan kondisi yang diatur.

Legal form dan izin usaha jadi penting.

Pajak daerah dapat menjadi layer utama

Setelah UU 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Pusat dan Daerah, jasa perhotelan masuk dalam Pajak Barang dan Jasa Tertentu atau PBJT yang dipungut pemerintah daerah sesuai ketentuan.

Tarif dan tata cara konkret di kota atau kabupaten mengikuti peraturan daerah.

Jadi bisnis co-living perlu melihat dua level.

Pajak pusat:

PPh dan PPN.

Pajak daerah:

apakah layanan termasuk jasa perhotelan atau kategori lain dalam perda.

Jangan hanya konsultasi ke KPP.

Untuk classification yang menyentuh PBJT, cek juga aturan pemerintah daerah tempat properti berada.

Co-living Jakarta dan Bali bisa mempunyai implementation detail berbeda di level daerah.

Service package membuat klasifikasi lebih penting

Kos tradisional mungkin hanya menyediakan kamar.

Co-living menambah:

cleaning,
laundry,
gym,
coworking,
event,
Wi-Fi,
security,
maintenance,
concierge,
dan aplikasi.

Apakah semua bagian paket mengikuti satu treatment?

Kalau seluruh fasilitas merupakan bagian tidak terpisahkan dari jasa penginapan, treatment dapat mengikuti karakter utama layanan sesuai ketentuan.

Jika ada jasa terpisah yang dijual kepada publik atau non-resident, treatment bisa berbeda.

Contoh:

coworking space juga disewakan harian kepada masyarakat umum.

Itu bukan lagi sekadar fasilitas penghuni.

Tax team perlu membuat revenue stream terpisah.

Accommodation.

Coworking.

Laundry external.

Parking.

Event.

F&B.

Jangan satu akun “Co-living Revenue”.

Satu brand dapat menghasilkan beberapa objek pajak.

Minimum stay tidak otomatis membuatnya sewa biasa

Co-living menetapkan minimum stay tiga bulan.

Ada argumen bisnis bahwa ini lebih mirip residential tenancy.

Tetapi tax classification tidak boleh berhenti di durasi.

Lihat seluruh arrangement.

Ada cleaning mingguan.

Linen.

Reception.

Kamar furnished.

Utility included.

Resident tidak dapat melakukan renovasi.

Operator dapat memindahkan penghuni ke kamar lain.

Harga dibayar paket.

Fakta seperti ini menunjukkan service element.

Sebaliknya, jika penghuni menandatangani perjanjian sewa 24 bulan atas unit tertentu, membayar listrik sendiri, mengurus kebersihan sendiri, dan hanya mendapat akses common area, analisis bisa berbeda.

Co-living adalah spektrum.

Tax memo harus mendokumentasikan posisi bisnis di spektrum itu.

Izin usaha bisa menentukan PPN

PMK 70 Tahun 2022 secara eksplisit menyatakan pengecualian penyewaan unit atau ruangan di apartemen, kondominium, dan sejenisnya dari kategori jasa perhotelan yang tidak dikenai PPN didasarkan atas izin usahanya.

Ini menunjukkan izin bukan sekadar formalitas administratif.

Ia dapat memengaruhi klasifikasi PPN.

Operator co-living di apartment tower harus berhati-hati.

Apakah izin usaha hospitality?

Property rental?

Residential accommodation?

Jangan marketing menyebut “hotel-style living” sementara legal permit menunjukkan model lain tanpa tax review.

Brand positioning boleh kreatif.

Izin dan kontrak harus konsisten dengan operational reality.

Kalau tiga hal berbeda, risiko meningkat.

Deposit dan membership fee perlu dipisahkan

Co-living sering memungut:

deposit,
booking fee,
membership,
community fee,
utility,
cleaning,
late fee.

Jangan semua disebut room revenue.

Refundable deposit yang belum menjadi hak operator memiliki karakter berbeda dari revenue.

Membership yang hanya memberikan akses fasilitas perlu dianalisis.

Utility pass-through perlu dilihat kontrak.

Booking fee yang dikreditkan ke biaya menginap dapat memiliki timing berbeda dari fee yang hangus jika batal.

Tax engine perlu revenue mapping.

Semakin modern model bisnis, semakin tidak cocok satu akun omzet.

Buat chart of accounts yang mengikuti produk.

Satu line item untuk seluruh cash receipt akan menyulitkan PPh, PPN, dan PBJT.

Pemilik orang pribadi perlu memisahkan bisnis dari penghasilan lain

Banyak co-living dimiliki orang pribadi yang juga bekerja sebagai karyawan atau profesional.

Jangan campur omzet properti dengan gaji di satu catatan.

Penghasilan usaha perlu pembukuan atau pencatatan sesuai kewajiban.

Kalau menggunakan rezim PPh Final tertentu karena memenuhi syarat, tetap pisahkan omzet.

Kalau sudah masuk ketentuan umum, penghitungan penghasilan neto dan kredit pajak perlu lebih lengkap.

Perubahan kos kecil menjadi co-living dengan puluhan kamar dapat membuat omzet cepat naik.

Status pajak tahun lalu belum tentu relevan tahun ini.

Monitor threshold dan masa penggunaan fasilitas.

Jangan menunggu SPT.

Renovasi co-living punya dampak pajak sendiri

Naik kelas berarti capex.

Furniture.

Smart lock.

AC.

Laundry machine.

Coworking fit-out.

Software.

CCTV.

Jangan seluruh biaya renovasi dibebankan sekaligus.

PMK 72 Tahun 2023 mengatur penyusutan harta berwujud dan amortisasi software atau hak tertentu.

Buat fixed asset register.

Ini sering terlewat pada pemilik kos.

Mereka melihat pengeluaran sebagai “renovasi”.

Padahal Rp5 miliar bisa terdiri dari banyak aset dengan masa manfaat fiskal berbeda.

PPh bisnis dan penyusutan aset harus berjalan bersama.

Kalau menggunakan rezim PPh Final berdasarkan omzet pada periode tertentu, timing manfaat penyusutan mungkin berbeda dari bisnis yang menggunakan rezim umum.

Tetap simpan register.

Bisnis bisa berpindah rezim di masa depan.

Platform booking menambah data pihak ketiga

Co-living mulai masuk marketplace accommodation atau OTA.

Sekarang omzet terekam platform.

Ada commission.

Ada settlement.

Ada refund.

Ada withholding atau pemungutan tertentu tergantung mekanisme dan aturan yang berlaku.

Jangan mencatat net settlement sebagai omzet.

Tarik gross booking.

Pisahkan commission.

Tax.

Refund.

Net cash.

Revenue reconciliation menjadi lebih penting.

Brand modern biasanya mempunyai transaksi digital yang lebih kompleks daripada kos tradisional.

Jangan operasional berubah digital tetapi pembukuan masih notebook manual.

Pajak daerah perlu dimasukkan ke pricing

Jika layanan masuk PBJT jasa perhotelan berdasarkan perda, tarif daerah memengaruhi harga jual.

Operator harus jelas:

harga inclusive tax atau exclusive?

Platform mengambil commission atas gross atau net?

Deposit termasuk atau tidak?

F&B dipisah atau bundled?

Jangan tax daerah dihitung manual di akhir bulan.

POS atau property management system harus memetakan.

Perubahan model bisnis dari kos ke hospitality-like co-living dapat membuat pricing lama tidak lagi cukup.

Tax bukan hanya compliance.

Ia bagian unit economics.

Buat co-living tax map

Satu halaman.

Revenue stream.

PPh treatment.

PPN treatment.

PBJT treatment.

Document.

Tax base.

Owner.

Contoh:

room package,
long-term unit rental,
coworking,
laundry,
parking,
F&B,
membership,
deposit,
booking fee.

Map tersebut memaksa bisnis mendefinisikan produknya.

Kalau tim tidak bisa menjelaskan apakah pembayaran adalah sewa, penginapan, atau membership, tax team juga tidak bisa menentukan treatment dengan baik.

Kos naik kelas bukan berarti pajak otomatis naik kelas

Perubahan nama menjadi co-living tidak otomatis mengubah pajak.

Perubahan substance yang dapat mengubah.

Service level.

Contract.

Duration.

Control atas kamar.

Fasilitas.

Izin usaha.

Revenue stream.

Status wajib pajak.

Itulah yang harus dibaca.

Rumah kos sudah sejak PP 34 Tahun 2017 ditempatkan dalam contoh jasa pelayanan penginapan yang keluar dari PPh Final sewa tanah dan bangunan.

Co-living membuat model lebih kompleks karena bisa berada di antara residential rental dan hospitality.

Jangan memilih treatment dari branding.

Buat tax map dari operasi yang sebenarnya.

Semakin modern konsep hunian, semakin penting definisi transaksi tetap sederhana dan terdokumentasi.