Buyer melihat gedung Rp500 miliar.

Lokasi strategis.

Tenant penuh.

Yield menarik.

Legal due diligence dimulai.

Tax team tidak boleh datang terakhir.

Akuisisi gedung dan tanah dapat dilakukan melalui dua struktur besar.

Asset deal.

Atau share deal.

Pada asset deal, buyer membeli tanah dan bangunan secara langsung.

Pada share deal, buyer membeli saham perusahaan yang memiliki property.

Dua struktur tersebut memiliki tax profile sangat berbeda.

Asset deal membawa pajak pengalihan properti langsung.

Share deal membawa historical tax liabilities target company.

Itulah alasan tax due diligence harus dimulai dari struktur, bukan checklist pajak yang sama untuk semua transaksi.

Pertanyaan pertama: asset deal atau share deal?

Asset deal.

Seller mengalihkan hak tanah dan bangunan.

PPh Final PHTB berdasarkan PP 34 Tahun 2016 menjadi isu seller.

Buyer menghadapi BPHTB sesuai aturan daerah.

PPN dapat muncul jika seller PKP dan transaksi memenuhi ketentuan.

Jika property termasuk hunian mewah baru pada tahap yang relevan, PPnBM dapat menjadi layer tambahan.

Share deal.

Tidak ada pengalihan sertifikat tanah langsung pada closing saham karena legal owner property tetap target company.

Untuk memperluas konteks pada bagian ini, lihat Tanah Menganggur dalam Perusahaan: Apa konsekuensi akuntansi dan pajaknya?.

Tetapi buyer mengambil alih perusahaan beserta historical tax exposure-nya.

PPh Badan.

PPN.

Withholding.

PBB.

Tax disputes.

Transfer pricing.

Semua bisa ikut terbawa secara ekonomi.

Jangan membandingkan harga tanpa after-tax structure.

Cek title dan tax owner harus sama

Sertifikat atas nama PT Properti A.

Fixed asset register juga harus menunjukkan PT A.

PBB.

SPT.

Rental invoices.

Insurance.

Semua seharusnya konsisten.

Kalau sertifikat atas nama founder sementara gedung dicatat aset PT, red flag.

Kalau tanah atas nama PT A tetapi rental income diakui PT B, red flag.

Tax due diligence harus menghubungkan legal ownership dan taxpayer.

Jangan hanya legal team yang memeriksa sertifikat.

Tax ingin tahu:

siapa mengklaim biaya,

siapa menerima sewa,

siapa melaporkan aset,

siapa membayar PBB.

Mismatch dapat menunjukkan undocumented transaction atau tax exposure.

Periksa basis fiskal aset

Buyer perlu tahu harga beli.

Tetapi juga tax basis target.

Untuk share deal, fiscal basis tanah dan gedung di target tidak otomatis naik menjadi purchase price saham buyer.

Jika gedung fiscal NBV Rp100 miliar dan buyer membayar saham Rp500 miliar, target tidak otomatis mendapatkan depreciation basis Rp500 miliar.

Accounting PPA di tingkat konsolidasi juga tidak otomatis menciptakan tax step up.

Ini sangat penting untuk acquisition model.

Jangan memasukkan future depreciation tax shield yang sebenarnya tidak ada.

Minta:

fixed asset register,

fiscal depreciation,

land cost,

building NBV,

revaluation history,

repair capitalization,

dan disposal history.

Tax basis bridge harus dibuat sebelum valuation final.

Tanah tidak disusutkan seperti bangunan

Buyer melihat property value Rp500 miliar.

Valuation membagi:

land Rp350 miliar,

building Rp150 miliar.

Tax shield future berbeda.

Tanah pada umumnya tidak disusutkan fiskal di bawah Pasal 11 dan PMK 72 untuk hak yang dikecualikan.

Bangunan dapat disusutkan sesuai ketentuan.

Jangan model seluruh Rp500 miliar dengan depreciation rate gedung.

Asset allocation penting.

Pada asset deal, purchase price allocation antara land dan building harus defensible.

Jangan artificial allocate ke building hanya untuk tax deduction lebih besar.

Gunakan appraisal dan legal docs.

PPh Final seller harus masuk closing model

PP 34 Tahun 2016 menetapkan PPh Final atas pengalihan hak tanah dan atau bangunan.

Untuk pengalihan biasa, tarif umum 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan, kecuali kategori khusus.

Walaupun secara hukum PPh berada di sisi seller, economics bisa masuk negosiasi.

Seller meminta net proceeds.

Buyer mungkin diminta gross up secara komersial.

Jangan hanya menulis “seller tax”.

Model harga harus menunjukkan siapa menanggung secara kontrak.

Tetapi legal incidence dan tax reporting tetap harus benar.

Jangan buyer membayar PPh seller lalu menganggap itu BPHTB.

Pajak berbeda.

BPHTB buyer harus dicek berdasarkan daerah

BPHTB adalah pajak daerah atas perolehan hak.

UU HKPD menetapkan kerangka nasional, termasuk tarif maksimum 5 persen, tetapi detail tarif dan NPOPTKP diatur pemerintah daerah.

Akuisisi Jakarta dan Surabaya bisa berbeda dalam detail implementasi.

Tax due diligence harus membaca perda lokasi aset.

Jangan memakai satu rate assumption untuk semua property.

Untuk model awal boleh estimasi.

Sebelum signing, cek actual local rule.

Simpan tax calculation.

Base.

NPOPTKP.

Rate.

Potential validation.

Buyer cash at closing harus memasukkan.

PPN dapat mengubah acquisition cost dan cash flow

Seller adalah PKP.

Gedung digunakan dalam kegiatan usaha.

Penjualan aset dapat masuk PPN Pasal 16D atau ketentuan penyerahan BKP sesuai fakta.

Jangan buyer hanya melihat PPh Final dan BPHTB.

PPN bisa material.

Kalau buyer PKP dan properti digunakan untuk penyerahan kena pajak, Pajak Masukan mungkin dapat dikreditkan sepanjang syarat dipenuhi.

Kalau tidak dapat dikreditkan, PPN menjadi bagian cost ekonomi.

Due diligence harus bertanya:

seller PKP?

Faktur Pajak akan diterbitkan?

DPP apa?

buyer boleh kredit atau tidak?

property digunakan untuk kegiatan taxable atau exempt?

Jangan menganggap PPN selalu cost atau selalu recoverable.

Status buyer menentukan.

PPnBM hanya pada kondisi tertentu

Akuisisi hunian mewah baru dari developer dengan harga jual Rp30 miliar atau lebih perlu memeriksa PPnBM 20 persen berdasarkan PMK 15/2023.

Akuisisi gedung kantor biasa tidak otomatis kena PPnBM hunian.

Secondary purchase rumah mewah juga tidak otomatis memicu PPnBM lagi karena PPnBM dikenakan satu kali pada tahap yang diatur.

Jadi checklist harus punya yes/no question.

Bukan default percentage.

Property type.

First delivery or secondary.

Developer or owner.

Luxury threshold.

Facility.

Baru tentukan.

PBB arrears harus diperiksa

Walaupun kewajiban pajak secara hukum melekat pada taxpayer dan objek sesuai rezimnya, buyer tidak ingin closing dengan PBB tertunggak yang menghambat administrasi atau menjadi sumber sengketa komersial.

Minta:

SPPT,

bukti bayar beberapa tahun,

status tunggakan,

NJOP,

dan correspondence jika ada sengketa.

Jangan hanya tahun berjalan.

Untuk property besar, perubahan NJOP juga memengaruhi future holding cost.

Acquisition model harus memasukkan PBB tahunan.

Net yield setelah property tax bisa berbeda.

Rental property membutuhkan review PPh Final sewa

Gedung sudah punya tenant.

Revenue Rp50 miliar per tahun.

PP 34 Tahun 2017 mengenakan PPh Final 10 persen dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan atau bangunan, termasuk service charge tertentu yang berkaitan dengan sewa.

Due diligence perlu memeriksa apakah target memotong dan melaporkan dengan benar.

Kalau tenant badan memotong PPh Final, apakah bukti potong tersedia?

Apakah service charge dimasukkan basis?

Apakah deposit dicatat sebagai liability atau revenue?

Apakah management fee ke operator dipotong PPh 23?

Historical errors bisa menjadi tax exposure pada share deal.

Pada asset deal, exposure lama umumnya tetap seller secara hukum, tetapi buyer tetap perlu memahami operational model yang akan dilanjutkan.

Jangan mengakuisisi revenue stream tanpa tax map.

Deposit tenant adalah liability penting

Gedung punya deposit tenant Rp20 miliar.

Dalam share deal, liability tetap di target.

Dalam asset deal, kontrak tenant mungkin dialihkan dan deposit perlu diselesaikan atau ditransfer secara legal.

Tax due diligence harus memastikan deposit bukan income yang salah diakui.

Reconcile:

deposit register,

bank,

lease,

GL,

dan tenant confirmation jika relevan.

Deposit yang ternyata sudah dipakai sebagai rent dapat mempunyai PPh Final dan PPN consequences.

Jangan hanya liability number.

Lihat status per tenant.

Periksa tax dispute dan arrears target

Untuk share deal, ini fundamental.

Minta:

SPT Tahunan,

SPT Masa,

SKP,

STP,

surat pemeriksaan,

keberatan,

banding,

penagihan,

dan payment status.

Jangan hanya tax clearance letter jika ada.

Historical exposure dapat berasal dari withholding, VAT, PPh Badan, dan property transactions.

Review material periods sesuai statute and audit risk.

Tax DD report harus membedakan:

confirmed liability,

probable exposure,

procedural issue,

dan documentation gap.

Jangan semua diberi label risk tinggi.

Valuation membutuhkan quantified exposure.

Related party history harus dibaca

Target memperoleh tanah dari shareholder lima tahun lalu.

Harga rendah.

Ada unpaid payable ke founder.

Tax due diligence harus melihat:

transfer pricing,

PPh Final,

BPHTB,

legal title,

financing nature,

dan whether transaction fully settled.

Related party property history sering menyimpan tax issue lama.

Jangan hanya current owner.

Genealogy aset penting.

Acquisition.

Revaluation.

Lease.

Mortgage.

Transfer.

Development.

Setiap event bisa meninggalkan tax consequence.

HGB expiry dapat menjadi economic tax issue

Hak guna bangunan berakhir lima tahun lagi.

Buyer membeli untuk investasi 20 tahun.

Perpanjangan hak akan membutuhkan biaya.

PMK 72 mempunyai treatment amortisasi untuk biaya perpanjangan hak tertentu.

Jangan hanya legal DD menulis “can be extended”.

Financial model harus memasukkan cost dan tax treatment.

Jika extension uncertain, valuation perlu adjust.

Tax due diligence bukan hanya historical compliance.

Ia juga melihat future tax cash flow.

Share deal perlu indemnity dan escrow berdasarkan risk

Tax DD menemukan exposure PPN Rp10 miliar.

Seller bilang “belum tentu”.

Buyer tidak harus langsung batal.

Gunakan transaction mechanics.

Specific tax indemnity.

Escrow.

Purchase price holdback.

Covenant.

Pre-closing correction.

Semua tergantung risk dan negotiation.

Tax report harus actionable.

Jangan hanya 100 halaman temuan.

Untuk setiap isu:

amount,

period,

likelihood,

owner,

recommended protection.

Itu yang dibutuhkan deal team.

Asset deal tetap butuh historical document walaupun liability lama tidak otomatis pindah

Buyer mungkin berkata:

“Kita hanya beli gedung, bukan perusahaan. Pajak lama bukan urusan kita.”

Secara hukum, banyak kewajiban pajak historis memang tetap berada pada seller taxpayer.

Tetapi buyer tetap membutuhkan dokumen yang memastikan transaction closing dapat berjalan dan tidak ada masalah pada property.

PBB.

PPh transfer.

VAT invoice.

Title.

Permit.

Lease.

Deposit.

Tax representation.

Jika seller mempunyai masalah pajak yang menghambat validasi atau transfer, buyer tetap terdampak secara komersial.

Jadi DD tetap perlu, hanya scope-nya berbeda dari share deal.

Buat tax due diligence matrix

Category:

ownership and title,

acquisition history,

PBB,

PPh transfer,

BPHTB,

PPN,

PPnBM,

rental tax,

deposits,

fixed asset basis,

revaluation,

related party,

tax audit,

tax arrears,

future capex,

right renewal.

Untuk setiap item:

source document,

finding,

amount,

risk,

action.

Matrix membuat due diligence focused.

Jangan tax team mengumpulkan dokumen tanpa hypothesis.

Akuisisi properti bukan hanya beli bangunan

Buyer sebenarnya membeli serangkaian tax attributes dan future cash flows.

Dalam asset deal, fokus ada pada transaction taxes, basis aset, dan operational tax setelah closing.

Dalam share deal, buyer juga mengambil historical tax risk target.

Karena itu, pertanyaan utama sebelum menawar adalah:

struktur apa yang dibeli?

legal owner siapa?

tax basis berapa?

transaction taxes berapa?

historical liabilities apa?

future tax cash flow bagaimana?

Kalau lima jawaban tersebut belum ada, harga Rp500 miliar belum menjadi harga yang benar.

Itu baru headline price.