Seorang anak menerima rumah warisan dari orang tuanya.

Proses balik nama selesai.

Dua tahun kemudian rumah dijual Rp3 miliar.

Pertanyaan yang muncul biasanya:

“Karena rumah ini warisan, jualnya bebas pajak juga?”

Tidak.

Ada dua peristiwa yang harus dipisahkan.

Peristiwa pertama:

penerimaan rumah karena warisan.

Peristiwa kedua:

penjualan rumah oleh ahli waris kepada pembeli baru.

Warisan pada prinsipnya bukan objek Pajak Penghasilan bagi ahli waris.

Untuk pengalihan hak tanah dan bangunan karena warisan, PPh Final dapat dibebaskan melalui Surat Keterangan Bebas atau SKB sesuai ketentuan.

Pada 2025, PER-8/PJ/2025 menyederhanakan prosedur SKB waris dan Coretax menjadi bagian administrasinya.

Tetapi ketika ahli waris kemudian menjual rumah tersebut, transaksi penjualan adalah peristiwa baru.

Untuk memperluas konteks pada bagian ini, lihat PPnBM Properti Mewah: Kapan perlu dicek dalam transaksi?.

PP 34 Tahun 2016 mengenakan PPh Final atas pengalihan hak tanah dan atau bangunan, pada umumnya 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan untuk penjualan biasa.

Jadi jangan membawa pembebasan warisan ke penjualan berikutnya.

Penerimaan warisan bukan objek PPh

UU PPh mengecualikan warisan dari objek Pajak Penghasilan.

DJP kembali menegaskan hal ini pada 2025.

Artinya, ahli waris tidak dikenai PPh hanya karena menerima rumah dari pewaris.

Namun proses administrasi pengalihan hak karena warisan tetap perlu diurus.

Untuk PPh Final pengalihan tanah dan bangunan, ahli waris dapat mengajukan SKB agar pengalihan karena waris bebas dari kewajiban PPh tersebut sesuai PMK 81 Tahun 2024 dan PER-8/PJ/2025.

Jangan menyamakan “bukan objek PPh” dengan “tidak ada dokumen”.

Pembebasan administrasi memerlukan prosedur.

SKB membantu proses balik nama.

Tanpa dokumen yang tepat, notaris atau PPAT dapat menghadapi hambatan administrasi.

PER-8/PJ/2025 mengubah prosedur lama

DJP pada 2025 menjelaskan bahwa PER-8/PJ/2025 menghapus syarat validasi SPT Tahunan pewaris yang dulu sering menjadi isu dalam pengajuan SKB.

Permohonan SKB diajukan ahli waris menggunakan NIK sendiri yang terdaftar di Coretax kepada KPP tempat ahli waris terdaftar sesuai prosedur terbaru.

Jika ahli waris lebih dari satu, salah satu dapat mewakili dengan persetujuan yang dipersyaratkan.

Ini penting karena banyak artikel lama masih menjelaskan prosedur sebelumnya.

Jangan mengikuti checklist 2023 tanpa verifikasi.

Warisan adalah area yang berubah secara administrasi.

Substansi pengecualian tetap, tetapi cara mengurus dokumennya telah disederhanakan.

BPHTB waris tetap berbeda

Warisan bebas PPh tidak berarti seluruh pajak pengalihan hilang.

BPHTB adalah pajak daerah atas perolehan hak tanah dan bangunan.

DJP pada 2025 juga menegaskan bahwa BPHTB tetap berlaku atas perolehan hak karena warisan sesuai UU HKPD dan peraturan daerah.

Besaran dan pengurangan tertentu dapat berbeda menurut daerah.

Jadi saat balik nama waris, map pajaknya:

PPh Final PHTB:
dapat memperoleh pembebasan melalui SKB.

BPHTB:
tetap perlu dilihat pada level pemerintah daerah.

Jangan bilang “warisan bebas pajak total”.

Terlalu luas.

Ada beda antara Pajak Penghasilan dan pajak perolehan daerah.

Saat rumah kemudian dijual, transaksi baru dimulai

Ahli waris sudah menjadi pemilik.

Kemudian menjual kepada pihak ketiga.

Sekarang yang terjadi bukan warisan lagi.

Ini jual beli.

PP 34 Tahun 2016 mengenakan PPh Final 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan untuk pengalihan biasa yang tidak masuk kategori khusus.

Contoh ilustratif.

Rumah dijual Rp3 miliar.

PPh Final penjual secara sederhana:

2,5 persen x Rp3 miliar = Rp75 juta.

Jangan menghitung dari laba.

Ahli waris mungkin berkata:

“Nilai rumah saat diwarisi Rp2,5 miliar, jadi untung saya hanya Rp500 juta.”

PPh Final pengalihan menggunakan jumlah bruto nilai pengalihan, bukan net capital gain.

Ini berbeda dari pajak capital gain di beberapa negara.

Indonesia menggunakan rezim final untuk pengalihan tanah dan bangunan.

Pembeli juga punya BPHTB jual beli

Ketika ahli waris menjual, pembeli baru memperoleh hak.

BPHTB muncul pada sisi pembeli sesuai aturan daerah.

Jangan warisan lama membuat pembeli baru mengira BPHTB juga bebas.

Transaksi sekarang jual beli.

Perolehan baru.

Tax sheet harus dimulai ulang.

Penjual:
PPh Final PHTB.

Pembeli:
BPHTB.

PPN:
lihat status penjual dan karakter transaksi jika relevan.

Untuk penjualan rumah pribadi oleh orang pribadi yang bukan PKP dalam transaksi nonbisnis, PPN tidak otomatis muncul hanya karena nilai jual besar.

Tetapi kalau aktivitas sudah berkembang menjadi usaha jual beli properti dan status PKP relevan, analisis dapat berubah.

Pembahasan yang masih berada dalam jalur isu yang sama dapat dilanjutkan ke Flipping Properti: Kapan aktivitas investasi mulai terlihat seperti bisnis?.

Jangan generalisasi.

SPT ahli waris perlu menunjukkan harta yang dimiliki

Setelah warisan dibagikan dan rumah menjadi milik ahli waris, rumah tersebut perlu masuk daftar harta dalam SPT Tahunan ahli waris sesuai kewajiban pelaporan harta.

Warisan bukan objek PPh, tetapi tetap menambah harta.

Jangan hanya laporkan penghasilan.

SPT orang pribadi juga mempunyai daftar harta.

Ketika rumah kemudian dijual, daftar harta pada akhir tahun perlu diperbarui.

Rumah yang sudah tidak dimiliki jangan terus tercantum tanpa penjelasan.

Cash hasil penjualan dapat berubah menjadi:

rekening,
deposito,
investasi,
properti lain,
atau digunakan.

SPT harus mencerminkan posisi harta akhir tahun.

Ini penting untuk consistency.

DJP melihat perubahan harta dan penghasilan.

Dokumentasi warisan menjelaskan source of wealth.

Nilai harta dan nilai jual perlu audit trail

Jangan menggunakan angka sembarang untuk harta warisan di SPT.

Gunakan basis nilai yang dapat dipertanggungjawabkan sesuai petunjuk pelaporan dan dokumen transaksi.

Ketika menjual, nilai jual tercermin dalam akta atau dokumen pengalihan.

Simpan:

sertifikat,
surat waris,
SKB,
BPHTB waris,
SPT,
AJB penjualan,
bukti pembayaran PPh Final,
dan bukti transfer.

Dokumen ini membangun genealogy.

Dari pewaris.

Ke ahli waris.

Ke pembeli baru.

Tax trail yang rapi menjawab pertanyaan source of wealth tanpa cerita lisan.

Rumah warisan belum dibagi punya status berbeda

Jika pewaris meninggal dan rumah masih berada dalam warisan belum terbagi, administrasi perpajakannya berbeda dari harta yang sudah dibagikan kepada ahli waris.

Pada 2025, DJP juga memperbarui penjelasan mengenai Warisan Belum Terbagi atau WBT di Coretax.

Jangan satu ahli waris menjual seluruh rumah seolah sudah menjadi milik pribadinya jika pembagian belum selesai.

Legal ownership harus clear.

Jika seluruh ahli waris menjual bersama, dokumen dan tax responsibility perlu disusun sesuai status warisan dan pihak yang mengalihkan.

Tax team harus mengikuti legal stage.

Pewarisan.

Pembagian.

Balik nama.

Penjualan.

Jangan lompat.

Ada penghasilan sewa sebelum dijual? Pisahkan

Rumah warisan disewakan selama dua tahun sebelum dijual.

Sekarang ada tiga tax event.

Warisan.

Sewa.

Penjualan.

Sewa tanah atau bangunan terkena PPh Final 10 persen dari jumlah bruto nilai persewaan sesuai PP 34 Tahun 2017.

Penjualan terkena PPh Final 2,5 persen dari jumlah bruto pengalihan sesuai PP 34 Tahun 2016 pada kondisi umum.

Jangan hanya laporkan penjualan.

Income sewa selama dua tahun tetap mempunyai kewajiban sendiri.

Jika tenant badan memotong PPh Final, simpan bukti.

Jika tenant bukan pemotong, pemilik menyetor sendiri sesuai ketentuan.

Warisan bukan tiket bebas pajak untuk penghasilan yang dihasilkan aset setelah diwariskan.

Aset boleh diterima tanpa PPh.

Income berikutnya tetap dianalisis.

Pajak penjualan tidak dikurangi biaya waris

Ahli waris membayar BPHTB.

Notaris.

Balik nama.

Renovasi.

Broker.

Ketika rumah dijual, jangan otomatis mengurangi biaya tersebut dari basis PPh Final 2,5 persen.

PPh Final PHTB menggunakan jumlah bruto nilai pengalihan.

Biaya tersebut memengaruhi economic return, tetapi bukan basis pajak final dengan cara laba neto.

Ini penting untuk perencanaan cash.

Harga jual Rp3 miliar.

PPh Final Rp75 juta.

Broker Rp90 juta.

Renovasi Rp200 juta.

Net cash jauh lebih kecil.

Jangan pemilik merasa tax rate “2,5 persen dari untung”.

Bukan.

Dari gross transfer value.

Penjualan kepada kerabat tetap jual beli jika faktanya jual beli

Ahli waris menjual ke saudaranya.

Harga transaksi harus nyata.

Jangan gunakan label hibah jika sebenarnya ada pembayaran.

Sebaliknya, jika benar hibah, aturan hibah mempunyai pengecualian dan prosedur sendiri pada hubungan keluarga tertentu.

Tax treatment mengikuti fakta.

Related party transfer sebaiknya punya valuation basis jika harga tidak market.

PP 34 mempunyai aturan nilai pengalihan untuk transaksi tertentu.

Notaris atau PPAT juga akan melihat dokumen.

Jangan memilih bentuk transaksi berdasarkan tarif.

Tentukan legal substance dulu.

Pajak mengikuti.

Jangan lupa validasi PPh penjualan sebelum akta

Untuk penjualan rumah setelah warisan, penjual tetap perlu memenuhi administrasi PPh Final pengalihan sebelum akta ditandatangani sesuai mekanisme yang berlaku.

Jangan mengandalkan SKB waris lama.

SKB tersebut berkaitan dengan pengalihan karena warisan.

Transaksi sekarang adalah jual beli.

Notaris atau PPAT akan membutuhkan bukti pemenuhan kewajiban yang relevan.

Simpan dokumen penjualan terpisah dari folder waris.

Dengan pemisahan ini, tidak ada staf yang keliru memakai pembebasan lama untuk transaksi baru.

Satu properti memang sama.

Dasar pengalihannya berbeda.

Itulah alasan file genealogy sebaiknya mempunyai section per event, bukan satu folder campur semua dokumen.

Buat property genealogy

Satu halaman.

Pewarisan:
tanggal,
pewaris,
ahli waris,
SKB,
BPHTB,
balik nama.

Ownership period:
SPT,
sewa jika ada,
PBB.

Penjualan:
buyer,
AJB,
harga,
PPh Final,
BPHTB buyer,
payment.

Dengan genealogy, tax advisor atau notaris baru dapat memahami seluruh sejarah.

Ini sangat berguna jika rumah diwariskan dari generasi lama dan dokumen tersebar.

Jangan tunggu jual untuk mengumpulkan.

Saat warisan diterima, buat file.

Transaksi dan SPT perlu dibaca terpisah

Pajak transaksi menjawab:

apa kewajiban saat hak berpindah?

SPT menjawab:

penghasilan dan harta apa yang harus dilaporkan oleh wajib pajak pada tahun tersebut?

Ketika menerima warisan, tidak ada PPh atas nilai warisan sebagai penghasilan objek, tetapi harta perlu tercermin dalam SPT ahli waris setelah pembagian.

Ketika menjual, PPh Final PHTB muncul atas transaksi jual beli dan harta perlu dikeluarkan dari daftar akhir tahun ketika sudah tidak dimiliki.

Cash hasil jual kemudian tetap bagian dari posisi harta.

Jangan menganggap pembayaran PPh Final selesai berarti SPT otomatis benar.

Keduanya administrasi yang berbeda.

Warisan bukan objek PPh.

Penjualan setelah warisan adalah transaksi baru.

Dua kalimat itu sudah menyelesaikan sebagian besar kebingungan.

Sisanya tinggal dokumentasi.