Gedung perkantoran mempunyai tiga pihak.

PT Gedung adalah pemilik.

PT Manage mengelola operasional gedung.

PT Tenant menyewa dua lantai.

Setiap bulan Tenant membayar:

rent Rp1 miliar.

service charge Rp200 juta.

Management fee Rp50 juta.

Lalu AP bertanya:

“Mana PPh Final 10 persen dan mana PPh 23 2 persen?”

Pertanyaan ini tidak bisa dijawab dari nama line item saja.

PP 34 Tahun 2017 mengatur PPh Final 10 persen atas penghasilan persewaan tanah dan atau bangunan dari jumlah bruto nilai persewaan.

Jumlah bruto tersebut secara eksplisit mencakup biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, biaya layanan, dan fasilitas lain yang berkaitan dengan tanah atau bangunan yang disewa.

DJP bahkan pernah memberikan contoh yang sangat relevan.

Jika tenant membayar sewa dan biaya layanan melalui perusahaan pengelola gedung, tetapi secara substansi penghasilan tersebut merupakan penghasilan pemilik gedung dari sewa dan layanan terkait, pembayaran tersebut tetap masuk basis PPh Final 10 persen.

Di sisi lain, fee yang dibayar pemilik gedung kepada perusahaan pengelola atas jasa manajemen dapat menjadi objek PPh Pasal 23 2 persen sesuai ketentuan jasa manajemen.

Jadi ada dua hubungan berbeda.

Tenant ke owner.

Owner ke property manager.

Jangan dicampur.

Service charge tenant bisa tetap bagian sewa

Ini titik paling sering salah.

Tenant melihat invoice:

rent Rp1 miliar.

service charge Rp200 juta.

Karena service charge terdengar jasa, AP memotong:

rent 10 persen.

service charge 2 persen.

PP 34 tidak bekerja sesederhana itu.

Jumlah bruto nilai persewaan mencakup biaya layanan yang berkaitan dengan tanah atau bangunan, walaupun perjanjiannya dibuat terpisah atau disatukan.

Artinya, jika service charge merupakan pembayaran yang menjadi penghasilan pemilik gedung dan terkait langsung dengan fasilitas sewa, PPh Final 10 persen dapat mencakup komponen tersebut.

Untuk memperluas konteks pada bagian ini, lihat Sewa Kantor dengan Deposit: Apakah deposit langsung menjadi penghasilan?.

Jangan memecah hanya karena invoice punya dua baris.

Substance.

Siapa yang memperoleh penghasilan?

Untuk apa pembayaran?

Apakah merupakan syarat menggunakan gedung?

Tiga pertanyaan tersebut lebih penting.

Property management fee murni bisa PPh 23

Sekarang lihat hubungan kedua.

PT Gedung membayar PT Manage Rp100 juta per bulan untuk:

mengelola tenant,
menagih service charge,
mengatur vendor,
menyusun budget,
mengelola maintenance,
dan membuat laporan.

Ini jasa manajemen.

Atas imbalan yang dibayar pemilik gedung kepada property manager, PPh Pasal 23 2 persen dapat berlaku jika memenuhi ketentuan jasa manajemen dan penerimanya wajib pajak badan dalam negeri yang relevan.

DJP dalam artikel mengenai service charge gedung juga menegaskan bahwa kegiatan pengelolaan gedung oleh penyedia jasa pihak ketiga termasuk jasa manajemen dan atas imbalan yang dibayar pemilik gedung kepada pihak ketiga dikenai PPh 23 2 persen.

Jadi fee management company bukan otomatis bagian PPh Final sewa.

Lihat siapa yang membayar.

Kalau owner membayar manager untuk jasa pengelolaan, itu transaksi jasa tersendiri.

Jangan tenant memotong PPh 23 atas fee yang secara ekonomi bukan dibayarkan tenant ke property manager.

Struktur kontrak menentukan

Ada tiga model.

Model A:

tenant kontrak hanya dengan owner.

Owner menunjuk manager sebagai collection agent.

Tenant membayar rent dan service charge ke rekening manager.

Manager kemudian menyerahkan dana ke owner.

Dalam model ini, jangan menganggap manager penerima penghasilan hanya karena rekeningnya menerima cash.

Lihat agency.

Model B:

tenant menyewa ruang dari owner tetapi menandatangani kontrak jasa terpisah dengan manager untuk layanan tertentu.

Jika jasa benar independen, treatment dapat berbeda.

Model C:

manager menyewa seluruh gedung dari owner lalu menyewakan kembali kepada tenant.

Sekarang manager bisa menjadi lessor pada level tenant.

Tax relationship berubah.

Jangan menggunakan tax code sama untuk ketiga model.

Legal arrangement adalah fondasi.

Siapa yang punya hak atas service charge?

Ini pertanyaan kunci.

Owner menetapkan service charge Rp50 ribu per meter.

Manager hanya menagih.

Seluruh service charge menjadi revenue owner.

Manager menerima fixed management fee.

Berbeda dari manager yang menanggung seluruh operating cost dan berhak mempertahankan service charge sesuai kontrak.

Economic substance berbeda.

Tax team perlu membaca:

collection,
entitlement,
risk,
cost bearing,
dan margin.

Jangan hanya nama invoice.

Kalau manager hanya agent, cash receipt bukan otomatis revenue manager.

Accounting juga harus konsisten.

Manager seharusnya mencatat receivable atau payable ke owner sesuai struktur, bukan seluruh tenant cash sebagai revenue jika bukan haknya.

Tax follows rights.

Property manager yang terkait grup perlu transfer pricing

Owner dan manager bisa satu grup.

Management fee 5 persen revenue.

Apakah wajar?

Selain PPh 23, transfer pricing perlu dipertimbangkan.

Apa fungsi manager?

Berapa pegawai?

Siapa menanggung vendor cost?

Apakah fee cost plus?

Revenue percentage?

Fixed monthly?

Related party structure sering dipakai untuk centralize property operation.

Tidak otomatis salah.

Tetapi harga harus dapat dipertanggungjawabkan.

Jangan menurunkan service charge owner dan menaikkan management fee hanya untuk mengubah profile pajak.

DJP dapat melihat substance.

Simpan benchmarking atau basis penetapan fee untuk nilai material.

PPN juga tetap layer terpisah

Property management service oleh PKP dapat terutang PPN sesuai ketentuan umum jasa.

Sewa gedung oleh PKP juga dapat terutang PPN sesuai karakter penyerahan.

Jangan menganggap karena PPh Final sewa sudah 10 persen maka PPN tidak ada.

PPh dan PPN berbeda.

Dalam invoice property manager ke owner:

fee,
PPN,
PPh 23 withheld.

Dalam invoice owner ke tenant:

rent,
service charge,
PPN,
PPh Final withheld oleh tenant jika tenant merupakan pemotong.

Cash settlement berbeda.

Accounting perlu gross up reconciliation.

Jangan net tax.

Utility reimbursement bisa menjadi area abu-abu

Tenant membayar listrik Rp100 juta berdasarkan meter.

Owner hanya meneruskan ke utility provider.

Apakah masuk jumlah bruto sewa?

PP 34 memasukkan biaya layanan dan fasilitas lain yang berkaitan dengan tanah atau bangunan.

Tax team perlu membaca struktur.

Apakah utility benar pass-through?

Apakah ada markup?

Apakah menjadi penghasilan owner?

Apakah kontrak menyebut sebagai bagian sewa?

Jangan otomatis mengecualikan.

DJP menafsirkan service charge luas.

Untuk utility material, buat memo.

Simpan bill provider.

Meter.

Allocation.

Contract.

Kalau owner mengambil margin, karakter ekonominya semakin jelas sebagai revenue.

Jangan hanya label reimbursement.

Management fee yang ditagih langsung ke tenant belum tentu PPh 23

Ini jebakan lain.

Invoice tertulis:

“Management Fee Rp50 juta”.

Tenant membayar ke perusahaan pengelola.

Apakah langsung 2 persen PPh 23?

Belum tentu.

Kalau pembayaran tersebut sebenarnya merupakan biaya layanan wajib yang terkait dengan penggunaan ruangan dan menjadi bagian penghasilan sewa pemilik menurut arrangement, PP 34 dapat membuatnya masuk jumlah bruto nilai persewaan.

DJP sudah memberi contoh bahwa walaupun pembayaran service charge diserahkan kepada perusahaan pengelola, jika penghasilan pada substansi milik owner, treatment final 10 persen tetap relevan.

Jadi jangan tax code mengikuti vendor name.

Baca entitlement.

Invoice recipient bisa agent.

Revenue owner bisa pihak lain.

Contract abstraction perlu.

Buat reconciliation dari kontrak ke cash

Untuk gedung dengan volume tenant besar, tax team sebaiknya tidak hanya merekonsiliasi invoice.

Mulai dari lease master.

Berapa base rent.

Berapa service charge.

Siapa owner.

Siapa manager.

Ke rekening siapa tenant membayar.

Berapa management fee yang menjadi hak manager.

Kemudian cocokkan ke cash dan bukti potong.

Dengan cara ini, dana yang hanya lewat rekening manager tidak salah dianggap revenue manager.

Owner juga tidak kehilangan service charge dari basis sewa hanya karena collection dilakukan pihak lain.

Rekonsiliasi kontrak ke cash jauh lebih kuat daripada sekadar melihat nama vendor di mutasi bank.

Buat dua tax map

Map tenant side:

tenant,
owner,
property manager,
rent,
service charge,
utilities,
parking,
deposit,
PPN,
PPh Final.

Map owner side:

property manager,
management fee,
maintenance vendor,
security vendor,
cleaning,
PPh 23,
PPN input,
cost allocation.

Dengan dua map, perusahaan tidak mencampur revenue tax dan expense withholding.

Tenant AP melihat map pertama.

Owner AP melihat map kedua.

Property manager melihat agency and own revenue.

Satu diagram dapat menghindari banyak salah potong.

Tidak semua service gedung mengikuti satu pajak

Security vendor yang ditunjuk owner.

Cleaning contractor.

Lift maintenance.

Engineering consultant.

Property manager.

Masing-masing menerima fee dari owner.

Bisa masuk PPh 23 sesuai jasa yang relevan.

Tetapi ketika owner membebankan total biaya tersebut sebagai service charge kepada tenant, PP 34 dapat memperlakukan service charge sebagai bagian jumlah bruto sewa pada hubungan owner dan tenant.

Pembahasan yang masih berada dalam jalur isu yang sama dapat dilanjutkan ke Biaya Pengurusan Izin Proyek: Beban, aset, atau bagian dari harga perolehan?.

Ini bukan double withholding atas transaksi yang sama.

Ada dua transaksi.

Vendor ke owner.

Owner ke tenant.

Vendor menerima jasa fee.

Owner memperoleh rental-related income.

Jangan berhenti pada satu cash flow.

Lihat chain.

Deposit management berbeda

Tenant memberikan security deposit tiga bulan.

Manager menahan atas nama owner.

Jangan menganggap deposit sebagai management fee.

Deposit masih mempunyai nature sendiri sampai menjadi hak pihak tertentu sesuai kontrak.

Property manager hanya custodian atau agent dalam banyak struktur.

Accounting harus menunjukkan liability.

Jika deposit digunakan untuk unpaid service charge, barulah status berubah dan tax event perlu ditinjau.

Jangan memasukkan deposit ke basis management fee atau sewa sebelum hak muncul.

Article berikut membahas deposit lebih detail, tetapi property management system harus tetap mampu memisahkan.

Contract wording harus konsisten dengan invoice

Lease menyatakan service charge bagian sewa.

Invoice menyatakan independent management service.

Property manager agreement menyatakan manager hanya agent.

Tiga dokumen bertentangan.

Tax risk.

Legal harus membuat struktur jelas.

Kalau intended model:

owner earns rent and service charge,

manager earns management fee,

maka dokumen harus menunjukkan itu.

Tenant contract.

Manager agreement.

Invoice.

Cash collection.

Accounting.

Bukti potong.

Semua sejalan.

Jangan hanya tax team mencoba memperbaiki di belakang.

Property structure adalah legal design.

Pajak mengikuti.

PPh 23 atau bagian dari sewa?

Jawaban bergantung hubungan.

Jika tenant membayar biaya layanan yang merupakan bagian dari jumlah bruto nilai persewaan tanah atau bangunan kepada owner atau melalui agent, PP 34 Tahun 2017 mengarah pada PPh Final 10 persen atas komponen terkait.

Jika pemilik gedung membayar pihak ketiga untuk jasa manajemen gedung, imbalan property manager dapat menjadi objek PPh Pasal 23 2 persen sebagai jasa manajemen sesuai ketentuan.

Nama “management fee” sendiri tidak cukup.

Tanyakan:

siapa membayar?

siapa menerima manfaat ekonomis?

hubungan kontraknya apa?

payment terkait sewa atau jasa manajemen independen?

Empat pertanyaan itu biasanya menemukan pasalnya.

Yang harus dihindari adalah satu shortcut:

property management selalu 2 persen.

Dalam satu gedung, fee yang sama-sama terdengar “management” bisa berada pada hubungan pajak yang berbeda.