Transaksi properti sering membuat dua pihak sama-sama mengatakan kalimat yang mirip.

“Pajaknya berapa?”

Masalahnya, penjual dan pembeli tidak memikul jenis pajak yang sama.

Kalau keduanya dicampur, negosiasi harga menjadi kacau, notaris atau PPAT menerima data yang tidak lengkap, dan cash flow menjelang akad bisa meleset.

Pada 2026, garis besarnya tetap jelas.

Penjual yang memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan pada umumnya menghadapi PPh Final berdasarkan PP 34 Tahun 2016.

Pembeli menghadapi BPHTB yang merupakan pajak daerah dan ketentuannya mengikuti Undang-Undang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah serta peraturan daerah di lokasi objek.

Pembahasan yang masih berada dalam jalur isu yang sama dapat dilanjutkan ke Kos-Kosan Naik Kelas Jadi Co-Living: Apa yang Berubah dari Sisi Pajak?.

Untuk transaksi tertentu, PPN juga dapat muncul jika penjual merupakan Pengusaha Kena Pajak dan penyerahan memenuhi ketentuan PPN.

Jadi satu transaksi bisa membawa beberapa pajak sekaligus.

Tetapi jangan disatukan seolah semuanya kewajiban penjual atau semuanya beban pembeli.

Mulai dari PPh Final penjual

PP 34 Tahun 2016 mengatur Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan serta perjanjian pengikatan jual beli beserta perubahannya.

Untuk pengalihan pada umumnya, tarif PPh Final adalah 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan.

Ada tarif 1 persen untuk pengalihan rumah sederhana atau rumah susun sederhana oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan tanah dan atau bangunan sesuai syarat yang berlaku.

Ada pula tarif 0 persen untuk kategori pengalihan tertentu kepada pemerintah atau badan yang mendapat penugasan khusus sesuai ketentuan.

Jadi jangan membuat rule sederhana:

jual tanah selalu 2,5 persen.

Untuk transaksi biasa antarorang pribadi atau transaksi properti komersial yang tidak masuk kategori khusus, 2,5 persen memang angka yang paling sering dijumpai.

Tetapi tax team tetap perlu melihat siapa penjual dan jenis objeknya.

PPh Final dihitung dari nilai bruto pengalihan

PPh Final penjual tidak dihitung dari laba.

Ini bagian yang sering membingungkan orang pribadi.

Rumah dibeli sepuluh tahun lalu Rp1 miliar.

Sekarang dijual Rp1,5 miliar.

Penjual merasa untung Rp500 juta.

Lalu berpikir PPh Final dihitung dari Rp500 juta.

Tidak demikian.

PP 34 menggunakan jumlah bruto nilai pengalihan sebagai dasar.

Kalau transaksi masuk tarif 2,5 persen dan nilai pengalihan Rp1,5 miliar, penghitungan secara sederhana menggunakan nilai bruto tersebut sesuai ketentuan.

Karena sifatnya final, biaya renovasi, bunga KPR masa lalu, atau harga beli lama tidak langsung mengubah basis PPh Final dengan cara seperti penghitungan laba biasa.

Ini perlu dipahami sejak negosiasi.

Harga jual bukan sama dengan uang bersih yang diterima penjual.

Pembeli punya BPHTB sendiri

BPHTB adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Subjeknya pihak yang memperoleh hak.

Dalam jual beli, pada prinsipnya pembeli yang memperoleh hak.

Karena menjadi pajak daerah, tarif dan tata cara operasional perlu dibaca dari peraturan daerah setempat dalam batas yang ditentukan undang-undang.

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 menetapkan tarif BPHTB paling tinggi 5 persen.

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP juga mempunyai batas minimum yang diatur undang-undang, tetapi pemerintah daerah menetapkan ketentuan daerahnya.

Jangan memakai angka BPHTB Jakarta untuk transaksi di Surabaya atau Bali tanpa pengecekan.

Tax due diligence properti selalu harus membaca lokasi objek.

Pajak daerah mengikuti wilayah.

PPAT biasanya membutuhkan bukti kewajiban kedua sisi

Dalam proses pengalihan, pembayaran PPh Final penjual dan BPHTB pembeli bukan sekadar urusan setelah akta.

Keduanya berkaitan dengan proses administrasi pengalihan hak.

Karena itu, timeline transaksi perlu memasukkan pajak sebelum hari akad.

Jangan membuat jadwal:

hari Senin transfer harga penuh,

hari Selasa baru hitung pajak,

hari Rabu minta AJB.

Lebih aman buat closing checklist.

Harga transaksi.

PPh penjual.

BPHTB pembeli.

Validasi yang diperlukan.

Dokumen identitas.

Sertifikat.

SPPT PBB.

Bukti pembayaran pajak.

Draft AJB.

Semua disiapkan lebih awal.

Properti bernilai besar membuat selisih satu persen menjadi ratusan juta rupiah.

Cash flow perlu pasti.

PPN adalah layer ketiga, bukan pengganti PPh atau BPHTB

Ketika penjual merupakan PKP dan transaksi memenuhi objek PPN, PPN dapat terutang.

Contoh yang paling mudah adalah developer PKP yang menyerahkan rumah baru.

PPN tidak menggantikan PPh Final penjual.

PPN juga tidak menggantikan BPHTB pembeli.

Ia layer berbeda.

Penjual sebagai PKP memungut dan melaporkan PPN sesuai ketentuan.

Pembeli membayar nilai transaksi yang mencakup PPN sesuai struktur harga, kecuali ada fasilitas.

Pada 2026, pemerintah juga memberikan insentif PPN Ditanggung Pemerintah untuk rumah tapak dan satuan rumah susun tertentu melalui PMK 90 Tahun 2025.

Insentif tersebut berlaku untuk penyerahan yang memenuhi syarat selama 2026.

Jangan menyimpulkan semua pembelian rumah bebas PPN.

Fasilitas hanya berlaku untuk objek, pembeli, harga, waktu, dan prosedur yang memenuhi ketentuan.

PPN DTP 2026 punya syarat spesifik

PMK 90 Tahun 2025 mengatur PPN DTP atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun baru yang siap huni.

Harga jual maksimal Rp5 miliar.

PPN DTP diberikan sebesar 100 persen atas PPN yang terutang dari bagian harga jual sampai Rp2 miliar.

Penyerahan harus terjadi dalam periode 1 Januari sampai 31 Desember 2026 dengan syarat dokumen dan serah terima yang ditentukan.

Untuk satu orang pribadi, fasilitas diberikan atas perolehan satu unit sesuai ketentuan.

Rumah juga harus memenuhi syarat first delivery oleh PKP penjual yang membangun.

Kalau seseorang membeli rumah secondary dari pemilik lama, jangan membawa aturan PPN DTP developer ke transaksi tersebut.

Nature transaksi berbeda.

Primary market dan secondary market tidak boleh disamakan.

Penjual non-PKP bukan otomatis memungut PPN

DJP menjelaskan bahwa jika penjual bukan PKP, transaksi penjualan tanah atau bangunan tidak otomatis terutang PPN hanya karena nilainya besar.

Untuk penjual PKP, penyerahan tanah atau bangunan dapat menjadi objek PPN sesuai kondisi.

Ini penting dalam transaksi corporate asset.

Perusahaan PKP menjual gedung lama.

Tax team harus menilai PPN, termasuk ketentuan Pasal 16D jika aset menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan.

Jangan menggunakan kesimpulan transaksi orang pribadi untuk perusahaan.

Sebaliknya, jangan menambahkan PPN pada transaksi antarorang pribadi hanya karena harga propertinya tinggi tanpa melihat status dan ketentuan objek.

Status penjual penting.

Jenis aset juga penting.

Harga transaksi harus dijelaskan gross atau net

Kontrak properti sering menulis:

harga Rp10 miliar.

Belum tentu jelas.

Apakah harga termasuk PPh penjual?

Apakah PPN included atau excluded?

Siapa menanggung notaris?

Siapa menanggung BPHTB?

Ada biaya pengosongan?

Komisi broker?

Service charge tertunggak?

PBB belum dibayar?

Buat tax and cost clause.

Misalnya:

PPh Final pengalihan ditanggung penjual.

BPHTB ditanggung pembeli.

PPN jika terutang ditambahkan sesuai ketentuan.

Biaya PPAT dibagi sesuai kesepakatan.

Kalimat kontrak tidak mengubah siapa subjek pajaknya secara hukum, tetapi menentukan economics antar pihak.

Jangan menunggu hari akad untuk memperdebatkan.

Harga net seller bisa mengubah negosiasi

Penjual berkata:

“Saya mau terima bersih Rp10 miliar.”

Artinya pembeli mungkin diminta menanggung biaya yang secara hukum melekat pada penjual melalui mekanisme komersial.

Kalau pembeli setuju, harga efektif naik.

Tax team perlu hati-hati agar struktur gross up atau reimbursement tidak membuat nilai pengalihan dan dokumentasi menjadi tidak konsisten.

Semua angka di PPJB, AJB, pembayaran, dan bukti pajak harus dapat dijelaskan.

Jangan memakai dua harga.

Harga resmi satu.

Commercial burden allocation dijelaskan dalam kontrak.

Penggunaan harga berbeda untuk pajak adalah risiko besar.

Related party transaction membutuhkan kewajaran

Perusahaan menjual tanah kepada entitas afiliasi.

Harga pasar Rp50 miliar.

Harga transaksi Rp25 miliar.

Jangan hanya menghitung PPh Final dari angka kontrak lalu selesai.

Ketentuan perpajakan dapat menguji hubungan istimewa dan kewajaran nilai transaksi.

Untuk transaksi properti pihak berelasi, appraisal menjadi sangat berguna.

Simpan:

valuation report,
board approval,
business reason,
payment,
dan legal documents.

Harga jual tidak boleh dibuat hanya untuk mengurangi pajak.

Pembeli juga perlu memastikan basis aset dan BPHTB memiliki dukungan nilai yang dapat dipertanggungjawabkan.

Transaksi satu grup tetap transaksi pajak.

PBB berbeda lagi

PBB tidak sama dengan PPh Final pengalihan maupun BPHTB.

PBB adalah pajak atas kepemilikan atau penguasaan objek untuk periode tertentu sesuai rezim yang berlaku.

Dalam closing, penjual dan pembeli perlu menentukan siapa menyelesaikan tunggakan dan bagaimana pembagian PBB tahun berjalan secara komersial.

Jangan salah menyebut PBB sebagai pajak jual beli.

PBB bisa menjadi prerequisite administratif karena SPPT dan bukti pembayaran sering diperiksa dalam proses transaksi.

Tetapi secara konsep, ia layer lain.

Properti mempunyai banyak jenis pajak karena titik pajaknya berbeda.

Kepemilikan.

Pengalihan.

Perolehan.

Penyerahan kena PPN.

Penghasilan sewa.

Semua berbeda.

Jangan abaikan biaya daerah dan administrasi di luar BPHTB

Selain BPHTB, transaksi dapat membawa biaya administratif atau pungutan daerah lain yang bergantung pada proses dan lokasi.

Jangan menyebut semuanya pajak.

Pisahkan:

pajak,
PNBP jika relevan,
biaya PPAT,
biaya bank,
biaya appraisal,
dan biaya administrasi pertanahan.

Mengapa pemisahan ini penting?

Karena siapa yang menanggungnya ditentukan oleh dasar hukum atau kesepakatan berbeda.

Ketika buyer menghitung total acquisition cost, semua memang perlu dimasukkan.

Tetapi dalam tax file, klasifikasinya tetap harus tepat.

Satu angka “closing cost” tidak cukup untuk SPT atau due diligence.

Untuk properti investasi, buyer bahkan perlu menentukan mana yang menjadi bagian cost asset dan mana yang merupakan expense menurut ketentuan dan fakta transaksi.

Jadi closing sheet sebaiknya mempunyai dua fungsi:

cash flow,

dan tax classification.

Dengan begitu, biaya transaksi tidak hilang di akun miscellaneous.

Buat closing tax sheet

Untuk setiap transaksi, satu halaman cukup.

Penjual:
PPh Final PHTB,
PPN jika relevan,
PBB outstanding,
other seller obligations.

Pembeli:
BPHTB,
PPN sebagai bagian pembayaran jika terutang,
cost acquisition,
other buyer obligations.

Tambahkan:

rate,
tax base,
due date,
payment status,
validasi,
owner,
dan supporting.

Dengan sheet ini, CFO tidak melihat satu angka “property tax Rp2 miliar” tanpa tahu milik siapa.

Setiap pajak punya owner.

Jual beli properti bukan satu pajak

Pajak penjual dan pembeli jangan dicampur karena dasar hukumnya berbeda.

Penjual mempunyai penghasilan dari pengalihan.

Pembeli memperoleh hak.

PKP dapat mempunyai kewajiban PPN.

Pemerintah daerah memungut BPHTB.

Fasilitas PPN DTP 2026 dapat mengurangi beban pada pembelian rumah baru tertentu, tetapi tidak menghapus semua pajak transaksi.

Cara paling aman adalah memetakan pihak dan tax event.

Siapa mengalihkan?

Siapa memperoleh?

Apakah penjual PKP?

Apakah primary atau secondary market?

Apakah ada fasilitas?

Objek berada di daerah mana?

Setelah enam pertanyaan itu dijawab, pajak properti menjadi jauh lebih jelas.

Sebelum itu, angka persentase hanya membuat orang merasa sudah menghitung padahal belum tahu pajak siapa yang sedang dihitung.