Pajak Jual Beli Rumah: Apa yang Harus Diketahui Penjual dan Pembeli?

https://idtax.or.id/ Pajak Jual Beli Rumah: Apa yang Harus Diketahui Penjual dan Pembeli?

Pajak dalam Transaksi Jual Beli Rumah: Kewajiban yang Harus Dipenuhi

Pajak dalam transaksi jual beli rumah adalah kewajiban yang harus dipenuhi oleh baik penjual maupun pembeli. Pajak ini diatur oleh peraturan pemerintah untuk memastikan bahwa transaksi properti dilakukan dengan sah dan sesuai dengan aturan yang berlaku. Penjual akan dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) atas penjualan rumah, sedangkan pembeli akan menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Jika properti dibeli dari pengembang yang tergolong Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka pembeli juga perlu membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN).

Pajak-pajak ini harus dilunasi sesuai ketentuan yang berlaku sebelum transaksi dianggap sah, seperti sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani. Besaran pajak yang dikenakan bervariasi, tergantung pada jenis transaksi dan nilai properti yang diperjualbelikan. Memahami aturan pajak jual beli rumah sangat penting agar proses transaksi berjalan lancar tanpa ada masalah hukum.

Dasar Hukum Pajak Jual Beli Rumah

Beberapa regulasi yang menjadi dasar hukum pengenaan pajak dalam transaksi jual beli rumah, antara lain:

1. Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan (PPh), yang mengatur kewajiban pembayaran Pajak Penghasilan atas penjualan rumah.
2. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
3. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), yang mengatur pajak tahunan atas kepemilikan properti.
4. Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM), yang mengatur PPN dalam transaksi properti dari pengembang.
5. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang mencakup Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
6. Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 112/PMK.03/2017 tentang Tata Cara Pembayaran dan Pelaporan Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

Pajak yang Harus Dibayar oleh Penjual

Penjual rumah juga memiliki kewajiban membayar pajak dalam transaksi jual beli properti. Berikut adalah jenis pajak yang harus dibayarkan oleh penjual:

1. Pajak Penghasilan dari Pengalihan atas Tanah dan/atau Bangunan (PPhTB)
   Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan kepada penjual berdasarkan PP 34/2016. PPh yang harus dibayar adalah sebesar 2,5% dari harga jual rumah. Contoh, jika rumah dijual seharga Rp1 miliar, maka PPh yang harus dibayar adalah Rp25 juta. Pajak ini harus dilunasi sebelum Akta Jual Beli (AJB) diterbitkan.
2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
   PBB adalah pajak tahunan yang dikenakan atas kepemilikan properti. Dalam transaksi jual beli rumah, PBB yang tertagih pada tahun transaksi menjadi tanggung jawab penjual. Tarif PBB adalah 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), yang dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Berikut adalah rumus perhitungannya:
   • PBB Terutang = 0,5% x NJKP
   • NJKP = NJOP – NJOPTKP
   NJOP terdiri dari dua komponen, yaitu NJOP Bumi dan NJOP Bangunan. Penjumlahan keduanya menjadi NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB. Contoh Perhitungan PBB:
   Jika NJOP Bumi dan Bangunan rumah Tuan A di Jakarta adalah Rp2 juta per meter persegi dengan luas bangunan 200 m² dan tanah 250 m², maka perhitungannya adalah sebagai berikut:
   • NJOP Bangunan = 200 m² x Rp2 juta = Rp400 juta
   • NJOP Bumi = 250 m² x Rp2 juta = Rp500 juta
   • NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB = Rp400 juta + Rp500 juta = Rp900 juta
   • NJOPTKP = Rp12 juta (maksimal)
   • NJKP = Rp900 juta – Rp12 juta = Rp888 juta
   • PBB Terutang = 0,5% x Rp888 juta = Rp4.440.000
   Penjual harus membayar PBB terutang yang telah dihitung sebelum transaksi jual beli diselesaikan.
3. Biaya Notaris
   Biaya jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) diperlukan untuk mengurus dokumen hukum terkait jual beli properti. Biaya ini biasanya menjadi tanggung jawab penjual, meskipun bisa dinegosiasikan agar dibagi bersama pembeli.

baca juga

• bedanya apa sih pajak freelancer sama karyawan tetap?
• PPh Pasal 21 Untuk Karyawan Pindah Kerja
• Gaji di Bawah Rp10 Juta Bebas Pajak
• Perusahaan Pemungut PPN PPMSE Terbaru
• Bunga Pajak Naik-Turun, Kayak Mood Pas Akhir Bulan

Pajak yang Harus Dibayar oleh Pembeli

Sebagai pembeli rumah, Anda juga memiliki kewajiban membayar beberapa pajak dalam transaksi jual beli rumah. Berikut adalah jenis pajak yang harus dibayar oleh pembeli:

1. Biaya Cek Sertifikat
   Pembeli perlu memeriksa legalitas sertifikat rumah sebelum melakukan transaksi. Biaya untuk cek sertifikat biasanya sekitar Rp100.000.
2. Biaya Balik Nama Sertifikat
   Pembeli perlu mengurus proses balik nama sertifikat. Biaya balik nama ini biasanya 2% dari nilai transaksi rumah.
3. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)
   Akta Jual Beli diperlukan untuk sahnya transaksi dan pengalihan kepemilikan. Biaya pembuatan AJB biasanya 1% dari nilai transaksi.
4. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
   Jika rumah dibeli dari pengembang yang merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP), pembeli dikenakan PPN sebesar 11% dari harga jual.
5. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
   BPHTB adalah pajak yang dibayar oleh pembeli rumah, sebesar 5% dari harga jual rumah setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Contohnya, jika harga rumah Rp337.500.000 dan NPOPTKP Rp80.000.000, maka perhitungan BPHTB adalah:
   • BPHTB = 5% x (Rp337.500.000 – Rp80.000.000) = Rp12.875.000

Jenis Pajak Penjual dan Pembeli Rumah

Tips Jual Beli Rumah dan Pajaknya

Beberapa tips yang perlu diperhatikan oleh penjual dan pembeli rumah dalam mengelola pajak:

1. Cek Pajak yang Harus Dibayar
   Sebelum melakukan transaksi jual beli rumah, pastikan Anda mengetahui semua jenis pajak yang harus dibayar agar transaksi berjalan lancar.
2. Hitung Biaya Tambahan dengan Teliti
   Selain harga rumah, pertimbangkan biaya tambahan seperti biaya notaris, balik nama, dan pajak agar anggaran tidak meleset.
3. Pastikan Legalitas Sertifikat
   Lakukan pengecekan sertifikat rumah untuk memastikan rumah yang dijual atau dibeli memiliki dokumen yang sah.
4. Gunakan Jasa Notaris yang Terpercaya
   Pilihlah notaris atau PPAT yang berpengalaman dan memiliki reputasi baik untuk menghindari masalah hukum di kemudian hari.
5. Lakukan Pembayaran Pajak Tepat Waktu
   Untuk menghindari denda atau masalah hukum, pastikan pajak dan biaya terkait transaksi dibayar tepat waktu.

Kesimpulan

Pajak dalam transaksi jual beli rumah merupakan kewajiban yang harus dipenuhi oleh penjual dan pembeli. Penjual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh), Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), serta biaya notaris. Pembeli di sisi lain harus menanggung biaya cek sertifikat, balik nama, akta jual beli, PPN (jika berlaku), dan BPHTB. Memahami dan menghitung dengan cermat besaran pajak yang harus dibayar sangat penting untuk kelancaran transaksi dan untuk menghindari potensi masalah hukum di masa depan.